Den Wohnungsmarkt in der Metropole Ruhr kennzeichnen zum einen ein moderates Preisniveau für Bauland und Immobilien und eine zunehmende Neubautätigkeit. Auf der anderen Seite zeigt sich eine angespannte Wohnungsmarktlage vor allem in den Großstädten, ein steigender Bedarf an qualitätsvollem, bezahlbarem Wohnraum und eine wachsende Bedeutung wohnungspolitischer Instrumente.
Das sind die wesentlichen Ergebnisse des 5. Regionalen Wohnungsmarktberichts, den die Arbeitsgemeinschaft Wohnungsmarkt Ruhr am 24. November 2021 vorgestellt hat. An der Erarbeitung des Berichts unter der Federführung des Regionalverbandes Ruhr (RVR) sind die elf kreisfreien Städte und vier Kreise des Ruhrgebiets beteiligt.
Stefan Kuczera, Beigeordneter Planung beim RVR: „Mit dem heute präsentierten Fünften Regionalen Wohnungsmarktbericht wissen wir genau, wie es um den Wohnungsmarkt unserer Region aktuell steht und welchen Herausforderungen wir uns zukünftig stellen müssen. Der Bericht zeigt aber auch: Die Metropole Ruhr ist in weiten Teilen Großstadt noch ohne Dichtestress, also ein lebenswerter und attraktiver Ort. Die gewonnenen Erkenntnisse sind eine Aufforderung, weiterhin gemeinsam und aktiv die Wohnsituation einzelner, das Zusammenleben im Quartier, den Wettbewerb zwischen den Städten und damit die Region als Ganzes positiv zu gestalten, zum Beispiel mit dem heute diskutierten Ansatz eines Housing-Deals für das Ruhrgebiet.“
Wohnungsmarktbericht im Einzelnen
Im Vergleich zur Rheinschiene und Großstädten wie Münster zeichnet sich der Wohnungsmarkt der Metropole Ruhr durch geringere Mieten und Immobilienpreise aus. Die Mietbelastungsquote auf dem Wohnungsmarkt Ruhr liegt unter dem Landesniveau. Ein Anstieg des Mietpreises ist flächendeckend zu beobachten, in Großstädten wie Dortmund und Essen ist er aber aufgrund von Wohnungs- und Baulandknappheit stärker ausgeprägt. Parallel dazu bestehen Wohnungsleerstände, Problemimmobilien und Desinvestition in der Region.
Steigende Mieten und Immobilienpreise sowie ein zurückgehender Bestand an geförderten Wohnungen bedeuten zunehmende Herausforderungen für die Versorgung einkommensschwächerer Haushalte mit qualitätsvollem Wohnraum. Der Rückgang an Belegungsbindungen kann durch neue Förderung bislang nicht aufgehalten werden.
Der Wohnungsmarktbericht zeigt eine dynamische Bautätigkeit in der Region. In den Jahren 2017 bis 2019 wurden insgesamt 3.132 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie 5.107 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fertiggestellt. Der Wohnungsmarkt Ruhr umfasst im Jahr 2019 knapp 2,67 Millionen Wohnungen und damit 29,6 Prozent des gesamten Bestandes in Nordrhein-Westfalen.
In allen Städten und Kreisen des Wohnungsmarktes Ruhr haben sich die Angebotspreise für Bestandsimmobilien in allen Teilmärkten und Preissegmenten im Vergleich zum Betrachtungszeitraum 2015/ 2016 erhöht. Eine Stagnation der Preisanstiege ist nicht in Sicht. Die mittleren Nettokaltmieten für Neubauwohnungen sind von 2010 bis 2020 von 6,55 Euro pro Quadratmeter auf zuletzt 10,06 Euro pro Quadratmeter gestiegen.
Obwohl für weite Teile des Wohnungsmarktes Ruhr längerfristig wieder moderat sinkende Bevölkerungs- und Haushaltezahlen vorausberechnet wurden, besteht stellenweise ein quantitativer, aber vor allem qualitativer Neubaubedarf. Dieser kann nur gedeckt werden, wenn es gelingt, das gegenwärtig hohe Niveau der Neubautätigkeit zu verstetigen. Die Neubautätigkeit sollte dabei auf die zielgruppenspezifischen Wohnbedürfnisse und den demographischen Wandel ausgerichtet werden.
Der Wohnungsbestand in der Region ist vergleichsweise alt. So sind rund 75 Prozent des Wohnungsbestandes älter als 50 Jahre. Gleichzeitig weist der Bestand sehr unterschiedliche Qualitäten auf. Der hohe Anteil älterer Gebäude macht Bestandsmaßnahmen unerlässlich, um den Anforderungen an eine alternde Gesellschaft, veränderten Wohnwünschen sowie energetischen Zielen und Klimaschutzzielen gerecht zu werden.
Prof. Dr. Stefan Siedentop, Wissenschaftlicher Direktor des ILS: „Die Metropole Ruhr hat in wirtschaftlicher Hinsicht in den vergangenen Jahren Anschluss an andere deutsche Stadtregionen gefunden. In der Wohnbautätigkeit bildet sich das aber kaum ab – beim Wohnungsneubau rangiert das Ruhrgebiet am Ende des Regionenrankings. Die Region braucht mehr qualitativ hochwertigen Neu- und Umbau, um konkurrenzfähig zu bleiben.“
Um boden- und wohnungspolitisch erfolgreich gestalten zu können, gewinnen wohnungspolitische Instrumente wie eine aktive Baulandpolitik, Quoten für den öffentlich geförderten Wohnungsbau, Konzeptvergaben etc. in den Kommunen zunehmend an Bedeutung. Dabei spielen sowohl Instrumente zur bedarfsgerechten Mobilisierung von Flächen als auch zur Qualitätssicherung baulicher Entwicklungen und zur Beseitigung städtebaulicher und wohnungspolitischer Missstände eine Rolle. Die kommunale und regionale Wohnungsmarktbeobachtung sowie zielgerichtete Handlungskonzepte stellen unverzichtbare Grundlagen einer erfolgreichen Wohnungspolitik dar.
Arbeitsgemeinschaft Wohnungsmarkt Ruhr
Die Arbeitsgemeinschaft Wohnungsmarkt Ruhr wurde 2007 aus der Kooperation der Städteregion Ruhr 2030 heraus initiiert. Hierin sind die Kreise und kreisfreien Städte der Metropole Ruhr sowie der RVR mit Unterstützung der NRW.BANK und WIR als Zusammenschluss der kommunalen Wohnungsunternehmen des Ruhrgebiets vertreten. Der erste Regionale Wohnungsmarktbericht erschien 2009 und wurde seitdem alle drei Jahre vorgelegt. Der Bericht richtet sich an Verwaltungen, Wohnungswirtschaft, weitere Wohnungsmarktakteure und Politik.
